Was bei einer Vermarktung wirklich passiert — der komplette Ablauf
Vom ersten Kennenlernen bis zur Schlüsselübergabe
Im zweiten Beitrag habe ich erklärt, wie eine echte Bewertung funktioniert. Wenn Sie sich danach entscheiden zu verkaufen, beginnt die eigentliche Arbeit. Und die beginnt nicht mit einem Inserat — sie beginnt mit einem Gespräch.
Ich beschreibe Ihnen hier den kompletten Ablauf, wie ich ihn durchführe. Kein verherrlichtes Marketing-Szenario, sondern die realen Schritte mit realen Zeitrahmen. Damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.
Schritt 1: Das erste Gespräch und die Entscheidung
Dauer: 1-2 Wochen
Alles beginnt mit einem unverbindlichen Gespräch. Sie erzählen mir, was Sie haben. Ich komme zu Ihnen, sehe mir das Objekt an und bewerte es — wie im letzten Beitrag beschrieben. Am Ende haben Sie eine Zahl und eine Entscheidung.
Was ich in dieser Phase nicht tue: Drängen. Wenn Sie sagen „Ich überlege noch“, dann überlegen Sie. Wenn die Zahl nicht passt, gehe ich wieder. Keine harten Gefühle.
Schritt 2: Die Verträge und die Vorbereitung
Dauer: 1-2 Wochen
Wenn Sie sich entscheiden, mit mir zu verkaufen, kommt der Maklervertrag. Ich arbeite mit Alleinaufträgen — nicht, weil ich exklusiv sein will, sondern weil eine Vermarktung mit drei Maklern am selben Objekt für niemanden gut ist. Für Sie nicht (jeder Makler drängt auf einen schnellen Verkauf, um die Courtage zu kassieren), für die Käufer nicht (das Objekt wirkt verzweifelt), für mich nicht (ich investiere Zeit und Geld in eine Vermarktung, die ich nur beim Erfolg abgerechnet bekomme).
In dieser Phase sammeln wir die Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht bei Verkauf!), Flurkarte, Grundrisspläne, Baubeschreibung, Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Ein Hinweis, den man in bundesweiten Ratgebern nicht findet: Bayern führt kein Baulastenverzeichnis. Was in anderen Bundesländern dort steht, wird hier als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen — Sie sehen es also im Grundbuchauszug, der ohnehin auf der Liste steht. Fehlen Unterlagen, kann das den Verkauf verzögern oder den Preis drücken — Käufer spekulieren auf Risiken und reduzieren das Angebot.
Schritt 3: Exposé und Fotografie
Dauer: 1 Woche
Jetzt wird Ihr Objekt präsentiert. Ich erstelle ein Exposé — und das ist mehr als ein PDF mit ein paar Bildern und Texten.
Was dazugehört: Professionelle Fotografie (ich buche einen Immobilienfotografen, keine Handybilder), saubere Grundrissdarstellung mit Maßangaben, eine ehrliche Objektbeschreibung ohne Übertreibung, konkrete Lagebeschreibung (wie weit zur Bushaltestelle, wo ist der Supermarkt, welche Schulen) und Energieausweis-Daten.
Warum ehrlich im Exposé wichtig ist: Wenn Käufer bei der Besichtigung feststellen, dass das Exposé geschönt war, ist das Vertrauen weg — und der Käufer auch.
Schritt 4: Inserierung und Anfragemanagement
Dauer: 2-8 Wochen (im Idealfall)
Das Objekt geht online. Ich inseriere auf ImmobilienScout24, Immowelt und regionalen Portalen. Und ich inseriere in der russischsprachigen Community — ein erheblicher Teil der Kaufinteressenten in Augsburg und Umgebung ist russischsprachig. Ein deutschsprachiges Exposé allein erreicht die nicht.
In dieser Phase filtere ich Anfragen, prüfe die finanzielle Situation der Interessenten vor der Besichtigung und koordiniere die Termine. Keinem Verkäufer nützt es, wenn fünf Besichtigungen stattfinden und alle vier Käufer nicht finanzieren können.
Schritt 5: Besichtigungen und Verhandlungen
Dauer: 2-6 Wochen
Die Besichtigungen sind der kritischste Teil. Ich begleite jede Besichtigung und beantworte Fragen ehrlich — auch unbequeme. „Ist die Straße laut?“ — wenn ja, sage ich das. Käufer schätzen Ehrlichkeit und erkennen es, wenn ein Makler etwas vertuschen will.
Nach den Besichtigungen sammle ich die Angebote. Oft gibt es mehrere — und dann verhandle ich: den besten Preis für Sie, die Bedingungen prüfen (ein Käufer mit 20 % Eigenkapital ist mehr wert als einer mit 5 %), und die Termine koordinieren.
Schritt 6: Notartermin und Übergabe
Dauer: 4-8 Wochen nach Angebot
Wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, geht es zum Notar. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft die Grundbuchsicherheit. Ich koordiniere den Notartermin, bin dabei und erkläre, wenn Fragen auftauchen — besonders für Käufer, deren Deutsch nicht die erste Sprache ist. Dass ich Russisch spreche, hilft hier: viele Erklärungen, die neben dem Vertragstext wichtig sind, kann ich übersetzen. Ich begleite die Zahlungsabwicklung über das Notaranderkonto und organisiere die Übergabe — Schlüssel, Zählerstände, Übergabeprotokoll.
Erst wenn die Schlüssel übergeben sind und der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist, ist meine Arbeit getan. Erst dann bekomme ich meine Courtage.
Was die Maklercourtage kostet — und warum sie fair ist
Reden wir über Geld. Die Maklercourtage liegt bei 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Bei einer Immobilie von 400.000 € sind das 14.280 €.
Das klingt viel. Aber überlegen Sie: Was kostet es Sie, wenn Sie zu billig verkaufen? 5 % zu wenig auf 400.000 € sind 20.000 €. Eine gute Vermarktung zahlt sich also nicht durch die Courtage aus, sondern durch den Mehrpreis, den ein erfahrener Makler erzielt — durch richtige Bewertung, professionelle Präsentation und hart verhandelte Angebote.
Und noch eins: Ich arbeite erfolgsabhängig. Wenn ich Ihre Immobilie nicht verkaufe, bekomme ich nichts. Keine versteckten Vorkosten, keine Inseratspauschalen, nichts. Das Risiko trage ich.
Zeitrahmen: Wie lange dauert das wirklich?
Realistisch, im aktuellen Markt:
- Vom ersten Gespräch bis zur Inserierung: 2-4 Wochen
- Von der Inserierung bis zum notariellen Kaufvertrag: 4-12 Wochen
- Vom Kaufvertrag bis zur Übergabe: 4-8 Wochen (abhängig von Finanzierung und Auflassungsvormerkung)
Insgesamt: 3-6 Monate für einen sauberen Verkauf. Schneller geht es, aber nicht immer besser. Länger kann es dauern, wenn das Objekt speziell ist oder der Preis am oberen Rand liegt.
Haben Sie Fragen zum Ablauf oder wollen Sie unverbindlich über Ihre Immobilie sprechen? Schreiben Sie mir — auf Deutsch, Russisch oder Englisch.