9 августа 2026 г. Актуально на сентябрь 2026 г.
Как на самом деле проходит продажа — весь путь по шагам
От первого разговора до передачи ключей
В предыдущей статье я объяснял, как устроена настоящая оценка. Если после неё вы решаете продавать, начинается сама работа. И начинается она не с объявления, а с разговора.
Ниже — весь порядок так, как я его веду. Без красивых сценариев: реальные шаги и реальные сроки, чтобы вы знали, на что идёте.
Шаг 1: первый разговор и решение
Срок: 1–2 недели
Всё начинается с необязывающего разговора. Вы рассказываете, что у вас есть. Я приезжаю, смотрю объект и оцениваю его. В итоге у вас есть цифра и решение.
Чего я на этом этапе не делаю — не давлю. Если вы говорите «я подумаю» — думайте. Если цифра не устраивает, я уезжаю без обид.
Шаг 2: договор и подготовка
Срок: 1–2 недели
Если вы решаете работать со мной, подписываем договор. Я работаю по эксклюзиву — не из амбиций, а потому что один объект у трёх риелторов не выгоден никому: каждый торопится закрыть сделку ради комиссии, а для покупателей объект выглядит отчаявшимся.
На этом этапе собираем документы: выписку из поземельной книги, реестр обременений, энергетический паспорт (при продаже обязателен), кадастровый план, планировки, описание постройки и счета по коммунальным расходам за три года. Чего не хватает — то тормозит сделку или сбивает цену: покупатели закладывают риски в своё предложение.
Шаг 3: описание объекта и фотографии
Срок: 1 неделя
Здесь объект показывает себя. В описание входят: профессиональные фотографии (я зову фотографа, а не снимаю на телефон), аккуратные планировки с размерами, честное описание без преувеличений, конкретика по району (далеко ли остановка, где магазины, какие школы) и данные энергетического паспорта.
Почему честность важна: если на показе выясняется, что описание было приукрашено, доверие исчезает — а вместе с ним и покупатель.
Шаг 4: публикация и работа с запросами
Срок: 2–8 недель
Объект выходит в сеть: ImmobilienScout24, Immowelt и региональные площадки. И отдельно — в русскоязычной среде Аугсбурга и окрестностей: заметная часть покупателей говорит по-русски, и одним немецким объявлением их не достать.
Я фильтрую запросы, проверяю финансовые возможности до показа и согласовываю встречи. Никому не нужны пять показов, после которых выясняется, что четверо не получат кредит.
Шаг 5: показы и переговоры
Срок: 2–6 недель
Показы — самая ответственная часть. Я присутствую на каждом и отвечаю честно — в том числе на неудобные вопросы. «Шумная ли улица?» — если шумная, я так и говорю. Покупатели ценят прямоту и сразу чувствуют, когда что-то замалчивают.
После показов я собираю предложения — часто их несколько — и веду переговоры: цена, условия (покупатель с 20 % собственных средств надёжнее того, у кого их пять) и сроки.
Шаг 6: нотариус и передача
Срок: 4–8 недель после согласования
Когда стороны договорились, идём к нотариусу. Он готовит договор и проверяет чистоту по поземельной книге. Я согласовываю встречу, присутствую и объясняю, если возникают вопросы — особенно тем, для кого немецкий не родной. Здесь русский язык выручает: многое из того, что важно рядом с текстом договора, я могу перевести на месте.
Как правило, покупатель платит вам напрямую, как только в поземельной книге стоит предварительная запись (Auflassungsvormerkung) и обеспечено снятие обременений; нотариальный депозитный счёт добавляется только при особой на то причине (§ 54a BeurkG). Затем — передача: ключи, показания счётчиков, акт приёма-передачи. Моя работа закончена только тогда, когда ключи переданы, а деньги у вас на счету. Только после этого я получаю комиссию.
Кто платит комиссию — и что об этом говорит закон
Поговорим о деньгах. С декабря 2020 года §§ 656a и следующие Гражданского кодекса (BGB) регулируют, кто платит комиссию при продаже квартиры или дома потребителю. Договор с риелтором требует текстовой формы (§ 656a BGB). А если я работаю на обе стороны, продавец и покупатель должны обязаться в одинаковом размере — иначе соглашение о комиссии недействительно (§ 656c BGB). Схемы, при которых всю комиссию платит один покупатель, тем самым исключены. Какая ставка действует для вашего объекта, указано в договоре — и вы получаете его в текстовой форме до подписания.
Комиссия звучит как большая сумма. Но посчитайте другое: во сколько обойдётся продать слишком дешево? Пять процентов от 400 000 € — это 20 000 €. Хорошая работа окупается не комиссией, а разницей в итоговой цене.
И ещё: я работаю за результат. Не продал — не получил ничего. Без скрытых предоплат и без сборов за объявления. Риск на мне.
Сколько это занимает на самом деле
От первого разговора до публикации: 2–4 недели.
От публикации до договора у нотариуса: 4–12 недель.
От договора до передачи: 4–8 недель — зависит от кредита и записи в поземельной книге.
Итого: 3–6 месяцев на аккуратную продажу. Бывает быстрее, но не всегда лучше. Дольше — если объект необычный или цена у верхней границы.
Есть вопросы по порядку или хотите просто обсудить свой объект — напишите мне, на русском или на немецком.
