Что говорят у нотариуса — и что это значит

По-русски

Поземельная книга (Grundbuch)

Государственный реестр, в котором записано, кому принадлежит участок и какие обременения на нём лежат. Ведётся участковым судом (Amtsgericht). Состоит из трёх разделов: раздел I — собственник, раздел II — обременения и ограничения (право проживания, узуфрукт, предварительная запись), раздел III — залоговые права на недвижимость, то есть Grundschuld и Hypothek. Для продажи важно правило § 873 BGB: право собственности переходит не в момент подписания договора, а только в момент записи в книгу. Между этими двумя событиями обычно проходит несколько недель. Смотреть книгу может не каждый: нужно обосновать законный интерес (§ 12 GBO). У собственника и у покупателя с серьёзными намерениями он есть.

Deutsch

Das amtliche Verzeichnis, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und was auf ihm lastet. Geführt wird es beim Amtsgericht. Es hat drei Abteilungen: In Abteilung I steht der Eigentümer, in Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen wie Wohnrecht, Nießbrauch oder eine Auflassungsvormerkung, in Abteilung III die Grundpfandrechte, also Grundschuld und Hypothek. Entscheidend für einen Verkauf ist der Satz aus § 873 BGB: Eigentum geht nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag über, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Zwischen beidem liegen in der Regel mehrere Wochen. Einsehen darf das Grundbuch nicht jeder, sondern nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Eigentümer und Kaufinteressent mit ernsthafter Absicht haben es.

По-русски

Auflassung — соглашение о переходе права собственности

Прямого аналога в российском праве нет, поэтому термин обычно так и оставляют без перевода. Немецкое право разделяет два действия: договор купли-продажи создаёт обязанность передать собственность, а Auflassung — это сама передача. По § 925 BGB обе стороны должны заявить о ней одновременно, лично присутствуя перед компетентным органом; при продаже недвижимости это нотариус. На практике это происходит на том же приёме, что и удостоверение договора, — соответствующий пункт стоит ближе к концу документа. Условий она не терпит: Auflassung под условием или с указанием срока недействительна (§ 925 Abs. 2 BGB). Поэтому продавца страхуют предварительной записью и доверительными условиями, а не оговоркой в самой Auflassung. Собственником покупатель в этот момент ещё не становится: для этого нужна запись в поземельной книге.

Deutsch

Die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Sie ist etwas anderes als der Kaufvertrag: Der Kaufvertrag begründet die Pflicht zu übereignen, die Auflassung ist die Übereignung selbst. Das deutsche Recht trennt beides. Nach § 925 BGB müssen beide Seiten die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erklären; bei einem Immobilienverkauf ist das der Notar. In der Praxis geschieht das im selben Termin wie die Beurkundung des Kaufvertrags, meist in einem Abschnitt weit hinten in der Urkunde. Bedingungen verträgt sie nicht: Eine Auflassung unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB). Deshalb wird der Verkäufer über Vormerkung und Treuhandauflagen gesichert und nicht über einen Vorbehalt in der Auflassung selbst. Eigentümer wird der Käufer damit noch nicht — dazu kommt die Eintragung im Grundbuch.

По-русски

Предварительная запись (Auflassungsvormerkung)

Отметка в разделе II поземельной книги, которая защищает покупателя в промежутке между подписанием договора и записью его собственником. Этот промежуток — самое уязвимое место любой сделки: продавец всё ещё числится собственником и теоретически мог бы продать объект второй раз или обременить его. Если предварительная запись внесена, такие действия недействительны по отношению к покупателю (§ 883 Abs. 2 BGB). Она защищает и при обращении взыскания, и при банкротстве продавца. Нотариус подаёт заявление на её внесение сразу после удостоверения договора. Срок оплаты покупной цены в договорах обычно поставлен в зависимость от того, что запись уже стоит в книге.

Deutsch

Ein Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs, der den Käufer in der Zeit zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung schützt. Diese Zeit ist der heikle Punkt jedes Immobilienkaufs: Der Verkäufer steht noch als Eigentümer im Grundbuch und könnte das Objekt theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder belasten. Ist die Vormerkung eingetragen, sind solche Verfügungen dem Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Sie schützt auch gegen Zwangsvollstreckung und in der Insolvenz des Verkäufers. Der Notar veranlasst die Eintragung unmittelbar nach der Beurkundung. Kaufverträge machen die Fälligkeit des Kaufpreises üblicherweise davon abhängig, dass sie im Grundbuch steht.

По-русски

Нотариальное удостоверение (Beurkundung)

Договор купли-продажи недвижимости действителен только в нотариально удостоверенной форме (§ 311b Abs. 1 BGB). Частная договорённость, рукопожатие или письменное соглашение без нотариуса недействительны. Такой договор становится действительным лишь тогда, когда фактически состоялись соглашение о переходе права собственности (Auflassung) и запись в поземельной книге (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB), — до этого он никого не связывает. Удостоверение означает, что нотариус вслух зачитывает весь договор в присутствии всех участников. При обычном договоре это занимает примерно полчаса и является не формальностью, а условием действительности. Если одна из сторон — потребитель, проект договора должен быть у неё за две недели до приёма (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Этот срок дан на то, чтобы спокойно прочитать текст. Тот, кто недостаточно владеет немецким языком, вправе привлечь переводчика — закон прямо это предусматривает (§ 16 BeurkG). Важно знать заранее: без переводчика нотариус удостоверять не станет.

Deutsch

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine private Vereinbarung, ein Handschlag oder eine schriftliche Absprache ohne Notar sind unwirksam. Wirksam wird ein solcher Vertrag nur, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch tatsächlich vollzogen werden (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) — bis dahin bindet er niemanden. Beurkundung heißt: Der Notar liest den gesamten Vertrag in Anwesenheit aller Beteiligten laut vor. Das dauert bei einem üblichen Kaufvertrag eine gute halbe Stunde und ist kein Ritual, sondern Voraussetzung der Wirksamkeit. Ist eine Seite Verbraucher, soll ihr der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Frist dient dazu, den Text in Ruhe lesen zu können. Wer der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig ist, kann einen Dolmetscher hinzuziehen; das Gesetz sieht das ausdrücklich vor (§ 16 BeurkG).

По-русски

Уведомление о наступлении срока платежа (Fälligkeitsmitteilung)

Письмо, которым нотариус сообщает, что покупную цену пора платить. Это не установленный законом институт: срок платежа определяется самим договором, где он поставлен в зависимость от ряда условий, за наступлением которых следит нотариус. Обычно это: внесённая предварительная запись, разрешения на погашение старых залоговых прав, отсутствие или неосуществление преимущественного права покупки со стороны общины и, если требуется, необходимые разрешения. До этого уведомления деньги не переводятся. Продавцу, который хочет понимать сроки, имеет смысл спросить, какие из этих условий ещё не выполнены.

Deutsch

Das Schreiben, mit dem der Notar mitteilt, dass der Kaufpreis nun zu zahlen ist. Es ist keine gesetzliche Einrichtung, sondern ergibt sich aus dem Kaufvertrag — dort wird die Fälligkeit an Bedingungen geknüpft, deren Eintritt der Notar überwacht. Üblicherweise sind das: die eingetragene Auflassungsvormerkung, die Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden, das Nichtbestehen oder die Nichtausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte und, sofern nötig, erforderliche Genehmigungen. Vor dieser Mitteilung fließt kein Geld. Wer als Verkäufer wissen will, wann er mit dem Eingang rechnen kann, fragt danach, welche dieser Voraussetzungen noch offen sind.

По-русски

Депозитный счёт нотариуса (Notaranderkonto)

Доверительный счёт нотариуса, через который проходит покупная цена: покупатель платит нотариусу, нотариус перечисляет дальше, как только выполнены условия. Вопреки распространённому ожиданию, сегодня это исключение, а не правило. Нотариус вправе вести такой счёт только при наличии обоснованного интереса в обеспечении (§ 57 BeurkG). Обычно покупатель платит напрямую продавцу после получения уведомления о сроке платежа — его и без того защищает предварительная запись. Типичные случаи для депозита: платежи по частям, погашение долгов перед несколькими кредиторами, продажа из-за границы. Хранение средств стоит дополнительных сборов.

Deutsch

Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis läuft: Der Käufer zahlt an den Notar, der Notar leitet weiter, sobald die Bedingungen erfüllt sind. Anders als viele erwarten, ist das heute die Ausnahme und nicht die Regel. Der Notar darf ein Anderkonto nur führen, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 BeurkG). Im Normalfall zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer, nachdem die Fälligkeitsmitteilung vorliegt — die Vormerkung schützt ihn bereits. Typische Fälle für ein Anderkonto sind gestaffelte Zahlungen, die Ablösung mehrerer Gläubiger oder ein Verkauf aus dem Ausland. Die Verwahrung kostet zusätzliche Gebühren.

По-русски

Справка об отсутствии налоговых возражений (Unbedenklichkeitsbescheinigung)

Справка налоговой инспекции о том, что записи покупателя не препятствуют налоговые обстоятельства, — по сути о том, что налог на приобретение недвижимости уплачен. Без неё ведомство поземельной книги не имеет права вносить смену собственника (§ 22 GrEStG). Это последний элемент всей цепочки и одновременно одна из самых частых причин задержки переоформления. Налоговая направляет справку нотариусу сразу после того, как покупатель уплатил налог.

Deutsch

Die Bescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung des Käufers keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen — im Kern: dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht eintragen (§ 22 GrEStG). Sie ist damit der letzte Baustein im Ablauf und zugleich einer der häufigsten Gründe, warum sich eine Umschreibung verzögert. Das Finanzamt schickt sie dem Notar unmittelbar, nachdem der Käufer die Steuer entrichtet hat.

По-русски

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Налог, которым облагается приобретение земельного участка или недвижимости. Ставку каждая федеральная земля устанавливает сама: в Баварии она составляет 3,5 процента от покупной цены — ниже, чем в большинстве других земель. Плательщиками по § 13 Nr. 1 GrEStG считаются покупатель и продавец совместно. Договор практически всегда возлагает уплату на покупателя, но у продавца остаётся остаточный риск, если покупатель не заплатит. О сделке налоговая узнаёт от нотариуса: он обязан сообщать о каждом удостоверении. Только после уплаты выдаётся справка, без которой запись в поземельную книгу не производится.

Deutsch

Die Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest; in Bayern beträgt er 3,5 Prozent des Kaufpreises und liegt damit unter dem der meisten anderen Länder. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG Käufer und Verkäufer gemeinsam. Der Kaufvertrag legt die Zahlung praktisch immer dem Käufer auf — für den Verkäufer bleibt aber ein Restrisiko, wenn der Käufer nicht zahlt. Das Finanzamt erfährt vom Kauf durch den Notar, der jede Beurkundung anzeigen muss. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung erfolgt.

По-русски

Налог с прибыли от продажи и десятилетний срок (Spekulationssteuer)

Если недвижимость, находящаяся в частной собственности, продаётся в течение десяти лет после покупки, прибыль облагается налогом как частная сделка отчуждения (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). По истечении десяти лет прибыль налогом не облагается. Начало и конец срока считаются по датам двух нотариальных договоров, а не по передаче объекта и не по записи в поземельной книге. Для тех, кто у самой границы срока, разница в несколько недель имеет значение. Исключение сделано для жилья, в котором собственник жил сам: если объект использовался для собственного проживания в год продажи и в два предшествующих года, налог не возникает и внутри десятилетнего срока (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). То, что полные календарные годы при этом не требуются, в тексте закона не написано — это следует из судебной практики по нему. Размер налога определяется личной ставкой подоходного налога; фиксированной доли не существует. Самого слова «Spekulationssteuer» в законе нет — это разговорное название для этого случая § 23 EStG.

Deutsch

Wer eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei. Für Beginn und Ende der Frist zählen die Daten der beiden notariellen Verträge — nicht die Übergabe und nicht die Grundbucheintragung. Wer knapp an der Grenze liegt, für den kann es auf Wochen ankommen. Eine Ausnahme gilt für selbst bewohnte Immobilien: Wurde das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer auch innerhalb der zehn Jahre (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dass es dabei keine vollen Kalenderjahre sein müssen, steht nicht im Gesetzestext, sondern folgt aus der Rechtsprechung dazu. Wie hoch die Steuer ausfällt, richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz; eine feste Quote gibt es nicht. Das Wort „Spekulationssteuer“ selbst steht in keinem Gesetz — es ist Umgangssprache für diesen Fall des § 23 EStG.

По-русски

Расходы на нотариуса и поземельную книгу (Notar- und Grundbuchkosten)

Сборы нотариуса и ведомства поземельной книги установлены законом и не подлежат обсуждению: все нотариусы в Германии считают по одному и тому же перечню GNotKG. Сравнивать нотариусов по цене поэтому бессмысленно. Размер зависит от стоимости сделки — как правило, от покупной цены — и растёт непропорционально: с увеличением суммы шкала становится более пологой. Поэтому указание единого процента вводило бы в заблуждение. Итоговая сумма зависит ещё и от объёма работы: удостоверение, исполнение, сопровождение, погашение старых прав, внесение предварительной записи и нового финансирования. Необязывающую оценку расходов можно запросить в нотариальной конторе. Термин «Kostenberechnung» в GNotKG означает другое — итоговый счёт после сделки, а не предварительную смету.

Deutsch

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar: Jeder Notar in Deutschland rechnet nach demselben Kostenverzeichnis des GNotKG ab. Ein Preisvergleich zwischen Notaren geht deshalb ins Leere. Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert — im Regelfall dem Kaufpreis — und steigt nicht gleichmäßig mit ihm; die Gebührentabelle flacht nach oben hin ab. Eine pauschale Prozentangabe wäre daher irreführend. Was tatsächlich anfällt, hängt zudem davon ab, was zu tun ist: Beurkundung, Vollzug, Betreuungstätigkeit, Löschung alter Rechte, Eintragung der Vormerkung und der neuen Finanzierung. Eine unverbindliche Kostenschätzung lässt sich beim Notariat erfragen. „Kostenberechnung“ heißt im GNotKG etwas anderes — die Abrechnung nach dem Geschäft, nicht der Voranschlag davor.

По-русски

Энергетический паспорт (Energieausweis)

Документ об энергетических характеристиках здания, действует десять лет. Регулируется Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — так с 29 июля 2026 года называется прежний Gebäudeenergiegesetz. При продаже он обязателен: его нужно предъявить не позднее осмотра объекта, без отдельной просьбы, и передать покупателю незамедлительно после заключения договора купли-продажи (§ 80 Abs. 4 GModG). Для предъявления достаточно и хорошо заметного вывешивания или выкладывания паспорта во время осмотра. Уже само объявление должно содержать данные из него — вид паспорта, показатель энергопотребления, основной энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности (§ 87 GModG). Их отсутствие является административным правонарушением (§ 108 GModG). Есть два вида. Паспорт по потреблению (Verbrauchsausweis) основан на счетах за отопление за последние три года и потому зависит от поведения жильцов. Паспорт по потребности (Bedarfsausweis) рассчитывает здание исходя из утепления, окон и отопления и от поведения жильцов не зависит. Какой из них допустим, определяется годом постройки, размером и энергетическим состоянием здания.

Deutsch

Ein Dokument über die energetische Qualität des Gebäudes, ausgestellt für zehn Jahre. Geregelt ist er im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — so heißt das Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026. Beim Verkauf ist er Pflicht: Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben werden (§ 80 Abs. 4 GModG). Für die Vorlage genügt dabei auch ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen während der Besichtigung. Schon die Anzeige muss Angaben daraus enthalten — Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GModG). Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GModG). Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis beruht auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und hängt damit vom Verhalten der Bewohner ab. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude rechnerisch anhand von Dämmung, Fenstern und Heizung und ist vom Nutzerverhalten unabhängig. Für welche Gebäude welcher Ausweis zulässig ist, richtet sich nach Baujahr, Größe und energetischem Zustand.

По-русски

Жилая площадь (Wohnfläche)

Сколько квадратных метров в квартире — не самоочевидная величина, а результат расчёта по правилам. Обычно считают по Постановлению о жилой площади (WoFlV): участки с высотой потолка менее одного метра не учитываются вовсе, от одного до двух метров — наполовину, выше двух — полностью (§ 4 WoFlV). Балконы, лоджии и террасы, как правило, учитываются на четверть, максимум наполовину. Подвалы, гаражи и кладовые вне квартиры не входят. Обязательной эта норма является только в субсидируемом жилищном строительстве. При свободной продаже она принятый, но не обязательный ориентир — поэтому в описании объекта стоит указывать, по какой методике посчитано. Старые документы иногда посчитаны по DIN 277 — норме из области строительства, которая считает иначе и регулярно даёт более высокие цифры; с жилой площадью они несопоставимы. Для мансарды разница между методиками может оказаться значительной.

Deutsch

Wie viele Quadratmeter eine Wohnung hat, ist keine Selbstverständlichkeit, sondern das Ergebnis einer Rechenregel. Üblicherweise wird nach der Wohnflächenverordnung gerechnet: Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darüber voll (§ 4 WoFlV). Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht mit. Verbindlich vorgeschrieben ist die Verordnung nur im geförderten Wohnungsbau. Im freien Verkauf ist sie der übliche Maßstab, aber nicht zwingend — deshalb sollte im Exposé stehen, wonach gerechnet wurde. Ältere Unterlagen rechnen manchmal nach DIN 277 — einer Norm aus dem Bauwesen, die anders zählt und regelmäßig höhere Zahlen liefert; die beiden Angaben sind nicht vergleichbar. Bei einem Dachgeschoss kann der Unterschied je nach Methode erheblich ausfallen.

По-русски

Декларация о разделе (Teilungserklärung)

Документ, которым здание делится на отдельные объекты жилой собственности (§ 8 WEG). В нём фиксируется, что является индивидуальной собственностью — сама квартира. Что остаётся общим, выбору при этом не подлежит: несущие части и всё, что служит общему пользованию, исключены из индивидуальной собственности в силу закона (§ 5 Abs. 2 WEG) — несущие стены, крыша, лестничная клетка, фасад, обычно и окна. Для продажи это важнейший документ после выписки из поземельной книги, потому что именно в нём написано, что, собственно, продаётся. Сюда входят доли в общей собственности, права исключительного пользования парковочным местом, садом или подвалом, а также внутренний регламент сообщества: например, допустима ли сдача под краткосрочную аренду и требуют ли перестройки согласия. Этими правилами связан и тот, кто их никогда не подписывал, — но только если они внесены в поземельную книгу как содержание индивидуальной собственности (§ 10 Abs. 3 WEG). То, что записано лишь в протоколе собрания собственников, против покупателя не действует. Документ хранится в ведомстве поземельной книги и входит в дело по объекту.

Deutsch

Die Urkunde, mit der ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG). Sie hält fest, was Sondereigentum ist — die einzelne Wohnung. Was Gemeinschaftseigentum bleibt, steht dabei nicht zur Wahl: Tragende Teile und alles, was dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, sind kraft Gesetzes vom Sondereigentum ausgenommen (§ 5 Abs. 2 WEG) — tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fassade, meist auch Fenster. Für einen Verkauf ist sie die wichtigste Unterlage nach dem Grundbuchauszug, weil in ihr steht, was überhaupt verkauft wird. Dazu gehören die Miteigentumsanteile, die Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Garten oder Kellerraum und die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln des Zusammenlebens — etwa, ob eine Vermietung als Ferienwohnung zulässig ist oder ob bauliche Änderungen der Zustimmung bedürfen. An diese Regeln ist auch gebunden, wer sie nie unterschrieben hat — aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Was nur im Protokoll einer Eigentümerversammlung steht, wirkt gegen einen Käufer nicht. Sie liegt beim Grundbuchamt und ist Teil der Grundakte.

По-русски

Рыночная стоимость (Verkehrswert)

Определена законом в § 194 BauGB: цена, которая на дату оценки могла бы быть достигнута в обычном деловом обороте исходя из правового положения и фактических характеристик, прочих свойств и местоположения объекта, без учёта необычных или личных обстоятельств. Ключевая часть — именно последняя оговорка: продажа в спешке, продажа родственникам или цена «по особой симпатии» рыночную стоимость как раз не отражают. Расчёт ведётся по Постановлению об оценке недвижимости (ImmoWertV), обычно сравнительным, доходным или затратным методом. Рыночная стоимость и фактически достигнутая цена могут расходиться: стоимость — это оценка, цена — результат. Для раздела наследства, развода или налоговой требуется именно Verkehrswert, а не цена предложения.

Deutsch

Gesetzlich definiert in § 194 BauGB: der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der letzte Halbsatz ist der Kern: Ein Verkauf unter Zeitdruck, ein Verkauf an Verwandte oder ein Liebhaberpreis bilden den Verkehrswert gerade nicht ab. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, üblicherweise über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Verkehrswert und tatsächlich erzielter Kaufpreis können auseinanderfallen — der Wert ist eine Schätzung, der Preis ein Ergebnis. Für Erbauseinandersetzung, Scheidung oder das Finanzamt wird regelmäßig der Verkehrswert benötigt, nicht ein Angebotspreis.

По-русски

Ориентировочная стоимость земли (Bodenrichtwert)

Усреднённый показатель стоимости земли по местоположению, в расчёте на квадратный метр незастроенного участка в определённой зоне. Устанавливается экспертными комиссиями на основе фактически удостоверенных цен сделок (§§ 195, 196 BauGB); в Баварии публикуется на портале земельного ведомства по цифровизации, широкополосной связи и геодезии. Это ориентир для земельной составляющей, а не стоимость участка: форма, инженерные коммуникации, возможность застройки и загрязнение почвы могут менять картину существенно. О стоимости здания на застроенном участке он не говорит ничего. Для поиска нужна не точная улица, а зона — участки нарезаны крупно.

Deutsch

Ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter unbebauten Grundes in einer bestimmten Zone. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen aus den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen (§§ 195, 196 BauGB) und in Bayern über das Portal des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung veröffentlicht. Er ist ein Anhaltspunkt für den Bodenanteil, nicht der Wert des Grundstücks: Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Altlasten können erheblich abweichen. Für ein bebautes Grundstück sagt er über den Wert des Gebäudes nichts aus. Wer ihn nachschlagen will, braucht die Lage, nicht die Adresse — die Zonen sind großflächig geschnitten.

По-русски

Hausgeld — ежемесячный взнос собственника

Ежемесячная сумма, которую собственник квартиры платит сообществу собственников. Это не то же самое, что коммунальные платежи арендатора: в Hausgeld входят не только распределяемые эксплуатационные расходы, но и вознаграждение управляющего, расходы на содержание и взнос в резервный фонд на ремонт (Erhaltungsrücklage) — позиции, которые арендодатель перевыставить арендатору не может. Основанием служит хозяйственный план (Wirtschaftsplan), утверждаемый собранием собственников (§ 28 WEG). Распределение идёт по § 16 Abs. 2 WEG, как правило пропорционально долям в общей собственности. При продаже квартиры покупатели регулярно спрашивают две цифры: размер Hausgeld и состояние резервного фонда. Обе содержатся в годовом отчёте и в действующем хозяйственном плане; получить их можно у управляющей компании.

Deutsch

Der monatliche Betrag, den ein Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Es ist nicht dasselbe wie die Nebenkosten eines Mieters: Im Hausgeld stecken neben den umlagefähigen Betriebskosten auch die Verwaltervergütung, Instandhaltungskosten und der Beitrag zur Erhaltungsrücklage — Positionen, die ein Vermieter nicht weiterreichen kann. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt (§ 28 WEG). Verteilt wird nach § 16 Abs. 2 WEG, im Regelfall nach Miteigentumsanteilen. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung fragen Kaufinteressenten regelmäßig nach zwei Zahlen: der Höhe des Hausgelds und dem Stand der Erhaltungsrücklage. Beide stehen in der Jahresabrechnung und im aktuellen Wirtschaftsplan; beides bekommt man von der Verwaltung.

По-русски

Поземельный долг (Grundschuld)

Право банка потребовать из стоимости объекта определённую денежную сумму (§ 1191 BGB). Записывается в раздел III поземельной книги и служит обычным обеспечением ипотечного кредита. В отличие от ипотеки в узком смысле (Hypothek, § 1113 BGB), поземельный долг не привязан к конкретному требованию. Поэтому он часто числится в книге в полной сумме, хотя кредит давно почти погашен: записанная сумма ничего не говорит об остатке задолженности. При продаже запись должна быть снята, поскольку покупатель приобретает объект свободным от обременений. Это делается через разрешение на погашение.

Deutsch

Das Recht einer Bank, aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu verlangen (§ 1191 BGB). Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und ist die übliche Sicherheit für einen Immobilienkredit. Anders als die Hypothek (§ 1113 BGB) ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Deshalb steht sie oft noch in voller Höhe im Grundbuch, obwohl das Darlehen längst weitgehend getilgt ist — der eingetragene Betrag sagt über die Restschuld nichts aus. Beim Verkauf muss sie aus dem Grundbuch, weil der Käufer ein lastenfreies Objekt erwirbt. Das geschieht über die Löschungsbewilligung.

По-русски

Разрешение на погашение записи (Löschungsbewilligung)

Заявление кредитора о том, что его право может быть погашено в поземельной книге (§ 19 GBO). Нотариально заверенным оно должно быть потому, что ведомство поземельной книги вносит записи только на основании публичных или публично заверенных документов (§ 29 GBO). При продаже объекта, который ещё в кредите, именно так исчезает запись о поземельном долге банка. Банк выдаёт такое разрешение не просто так, а, как правило, с условием доверительного использования: нотариус вправе применить его лишь после погашения остатка долга. Поэтому покупная цена часто делится — часть идёт напрямую банку, остальное продавцу. Банку нужно на это время. Если разрешение задерживается, задерживается и уведомление о сроке платежа, а с ним вся сделка.

Deutsch

Die Erklärung des Gläubigers, dass sein Recht im Grundbuch gelöscht werden darf (§ 19 GBO). Notariell beglaubigt sein muss sie, weil das Grundbuchamt nur aufgrund öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden einträgt (§ 29 GBO). Beim Verkauf einer noch finanzierten Immobilie ist das der Weg, wie die Grundschuld der Bank verschwindet. Die Bank erteilt sie nicht ohne Weiteres, sondern in aller Regel unter einer Treuhandauflage: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn die Restschuld abgelöst ist. Der Kaufpreis wird deshalb häufig aufgeteilt — ein Teil geht direkt an die Bank, der Rest an den Verkäufer. Die Bank braucht Zeit dafür. Verzögert sich die Bewilligung, verzögert sich die Fälligkeitsmitteilung und damit die gesamte Abwicklung.

По-русски

Узуфрукт (Nießbrauch)

Право извлекать из вещи все полезные свойства (§ 1030 BGB) — применительно к недвижимости это значит жить в ней либо сдавать её и оставлять арендную плату себе. Запись вносится в раздел II. Часто возникает, когда родители при жизни переписывают недвижимость на детей, оставляя пользование за собой. Одаряемый становится собственником, но поначалу ничего с этого не имеет. Узуфрукт непередаваем (§ 1059 BGB) и прекращается со смертью управомоченного (§ 1061 BGB). Для продажи существенно: он действует против любого приобретателя, значительно снижает достижимую цену и погашается только с согласия управомоченного. Насколько сильно он снижает стоимость, зависит от возраста управомоченного и стоимости пользования.

Deutsch

Das Recht, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen (§ 1030 BGB) — bei einer Immobilie also: darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. Eingetragen wird er in Abteilung II. Häufig entsteht er, wenn Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen und sich die Nutzung vorbehalten. Der Beschenkte ist dann zwar Eigentümer, hat aber zunächst nichts davon. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Für einen Verkauf ist entscheidend: Er wirkt gegen jeden Erwerber, mindert den erzielbaren Preis erheblich und wird nur gelöscht, wenn der Berechtigte zustimmt. Wie stark er den Wert mindert, hängt vom Alter des Berechtigten und dem Nutzungswert ab.

По-русски

Право проживания (Wohnrecht)

Точнее — Wohnungsrecht, ограниченный личный сервитут по § 1093 BGB. Он даёт управомоченному право пользоваться зданием или его частью как жильём, исключая при этом собственника. Отличие от узуфрукта — в объёме: право проживания разрешает жить самому, но по общему правилу не позволяет сдавать жильё третьим лицам. § 1093 прямо называет лишь право принять к себе близких и лиц, необходимых для ухода; о передаче жилья третьим лицам он молчит. Тому, кто хочет получать и доходы, включая арендную плату, нужен узуфрукт. Со смертью управомоченного оно прекращается: § 1090 Abs. 2 BGB отсылает к той же норме, что и при узуфрукте (§ 1061 BGB). Ни унаследовать, ни продать его нельзя. Право проживания также записывается в раздел II, действует против любого приобретателя и без согласия управомоченного не погашается. Пожизненное право проживания фактически сужает круг возможных покупателей до очень небольшого.

Deutsch

Genauer: das Wohnungsrecht, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Es gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Der Unterschied zum Nießbrauch ist der Umfang: Das Wohnrecht erlaubt das eigene Wohnen, nicht aber ohne Weiteres die Vermietung an Dritte. § 1093 nennt ausdrücklich nur die Aufnahme von Angehörigen und Pflegepersonen; zur Überlassung an Dritte schweigt er. Wer die Nutzungen einschließlich der Mieten ziehen will, braucht einen Nießbrauch. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt es — § 1090 Abs. 2 BGB verweist dafür auf dieselbe Vorschrift wie beim Nießbrauch (§ 1061 BGB). Vererben oder verkaufen lässt es sich nicht. Auch das Wohnrecht steht in Abteilung II, wirkt gegen jeden Erwerber und wird ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Verkauf faktisch auf einen sehr kleinen Käuferkreis begrenzen.

По-русски

Преимущественное право покупки (Vorkaufsrecht)

Право вступить в уже заключённый договор купли-продажи на тех же условиях. Существует в нескольких формах; при продаже практическое значение имеют прежде всего три. Вещное преимущественное право по § 1094 BGB записано в поземельной книге и действует против всех. Преимущественное право общины по §§ 24 ff. BauGB в книге не записано — община вправе осуществить его при определённых градостроительных условиях. Поэтому при продаже участка или дома нотариус запрашивает заявление общины; если она подтверждает, что права нет или оно не будет осуществлено, документ называют Negativzeugnis. Без него покупателя нельзя записать собственником в поземельную книгу (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB); поэтому договоры ставят срок оплаты в зависимость от этого документа. У общины на это есть до трёх месяцев с момента сообщения о договоре (§ 28 Abs. 2 BauGB). При продаже отдельной жилой собственности (Eigentumswohnung) и права застройки всё это отпадает: там у общины преимущественного права нет (§ 24 Abs. 2 BauGB) — ни Negativzeugnis, ни ожидания. Преимущественное право арендатора по § 577 BGB возникает, если сданная квартира уже после его вселения преобразуется в отдельную жилую собственность — или должна быть преобразована — и затем продаётся; достаточно, стало быть, одного намерения. Тогда арендатор вправе приобрести её сам на тех же условиях и должен быть об этом уведомлён. Исключение — продажа члену семьи или члену собственного домохозяйства: там преимущественного права нет (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Deutsch

Das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. Es gibt es in mehreren Ausprägungen, und beim Verkauf spielen vor allem drei eine Rolle. Das dingliche Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB steht im Grundbuch und wirkt gegen jeden. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB steht dort nicht — die Gemeinde kann es unter bestimmten städtebaulichen Voraussetzungen ausüben. Deshalb holt der Notar beim Verkauf eines Grundstücks oder eines Hauses eine Erklärung der Gemeinde ein; bestätigt sie, dass kein Recht besteht oder es nicht ausgeübt wird, heißt das Negativzeugnis. Ohne diese Erklärung kann der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB); Kaufverträge machen deshalb die Fälligkeit des Kaufpreises davon abhängig. Zeit hat die Gemeinde dafür bis zu drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung und eines Erbbaurechts entfällt das alles: Dort steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB) — kein Negativzeugnis, keine Wartezeit. Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB greift, wenn eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wird oder werden soll und dann verkauft wird — die bloße Absicht genügt also. Der Mieter kann dann selbst zu denselben Konditionen kaufen und muss darüber informiert werden. Wer an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft, ist davon ausgenommen: Dort besteht das Vorkaufsrecht nicht (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

По-русски

Право застройки (Erbbaurecht)

Отчуждаемое и наследуемое право иметь строение на чужом земельном участке. В обиходе его часто называют «Erbpacht», что юридически неверно. Здание и участок принадлежат при этом разным лицам; собственниками земли часто выступают муниципалитеты, церкви или фонды. За это право платится ежегодный взнос (Erbbauzins). Право устанавливается на определённый срок, нередко в несколько десятилетий. Что происходит по истечении срока, определяется договором; типична компенсация за здание. При продаже важны две вещи. Договор обычно требует согласия собственника земли на отчуждение (§ 5 ErbbauRG), а оставшийся срок существенно влияет на стоимость, поскольку от него зависит, сможет ли покупатель получить кредит.

Deutsch

Das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Umgangssprachlich heißt es oft „Erbpacht“, was juristisch nicht richtig ist. Gebäude und Grundstück gehören dann verschiedenen Personen — Grundstückseigentümer sind häufig Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Für das Recht wird ein Erbbauzins gezahlt. Es wird für eine feste Laufzeit bestellt, oft mehrere Jahrzehnte. Was am Ende der Laufzeit geschieht, steht im Erbbaurechtsvertrag; typisch ist eine Entschädigung für das Gebäude. Beim Verkauf ist zweierlei wichtig: Der Erbbaurechtsvertrag verlangt meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung (§ 5 ErbbauRG), und die Restlaufzeit beeinflusst den Wert erheblich, weil sie über die Finanzierbarkeit für den Käufer entscheidet.

По-русски

Эксклюзивный договор с маклером (Makleralleinauftrag)

Договор с маклером, по которому собственник обязуется на время поручения не привлекать других маклеров. При квалифицированной форме он вдобавок направляет к маклеру и тех покупателей, которые вышли на него сами. Третья форма — простое поручение без такой связанности. Сам договор с маклером урегулирован в § 652 BGB: вознаграждение причитается только в том случае, если сделка состоялась благодаря деятельности маклера. С конца 2020 года для квартир и односемейных домов обязательна текстовая форма (§ 656a BGB) — устная договорённость больше не обязывает. Если один и тот же маклер действует для обеих сторон, он вправе требовать вознаграждение только с обеих в равных долях (§ 656c BGB). Размер вознаграждения законом не установлен и является предметом переговоров; принятые в местности ставки законом не являются.

Deutsch

Ein Maklervertrag, bei dem der Eigentümer sich verpflichtet, für die Dauer des Auftrags keinen weiteren Makler einzuschalten. Beim qualifizierten Alleinauftrag verweist er zusätzlich Selbstmelder an den Makler. Der einfache Auftrag ohne diese Bindung ist die dritte Form. Der Maklervertrag als solcher ist in § 652 BGB geregelt: Der Lohn wird nur geschuldet, wenn der Vertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Seit Ende 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform (§ 656a BGB) — eine mündliche Absprache verpflichtet nicht mehr. Wird derselbe Makler für beide Seiten tätig, darf er die Provision nur von beiden zu gleichen Teilen verlangen (§ 656c BGB). Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern Verhandlungssache; ortsübliche Sätze sind kein Gesetz.

По-русски

Наследственное сообщество (Erbengemeinschaft)

Если наследодатель оставил нескольких наследников, наследство становится общим имуществом наследников (§ 2032 BGB); юридически это Gesamthandsgemeinschaft — режим совместной руки. Ни у кого нет «своей» квартиры или «своей» трети дома: всё принадлежит всем сообща. Распоряжаться предметом из состава наследства наследники могут только совместно (§ 2040 BGB). Для продажи унаследованной недвижимости это значит: участвовать должны все — лично у нотариуса либо через надлежащим образом оформленного представителя. Большинства голосов недостаточно. Кроме того, перед продажей нужно исправить запись в поземельной книге; для этого требуется свидетельство о праве на наследство либо нотариальное завещание с протоколом о его вскрытии. Если договориться не удаётся, остаётся судебная продажа с торгов для раздела по § 180 ZVG. Она регулярно даёт меньшую выручку, чем свободная продажа, поскольку круг участников торгов уже. Для супругов и бывших супругов закон предусматривает тормоз: по ходатайству суд может временно приостановить торги, если они поставили бы под угрозу благополучие общего ребёнка (§ 180 Abs. 3 ZVG).

Deutsch

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB) — juristisch eine Gesamthand. Niemand besitzt „seine“ Wohnung oder „sein“ Drittel am Haus; allen gehört alles gemeinsam. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf einer geerbten Immobilie heißt das: Alle müssen mitwirken und beim Notartermin erscheinen oder sich wirksam vertreten lassen. Eine Mehrheit genügt nicht. Vor dem Verkauf muss außerdem das Grundbuch berichtigt werden — dafür braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament nebst Eröffnungsniederschrift. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Sie führt regelmäßig zu einem niedrigeren Erlös als ein freihändiger Verkauf, weil der Kreis der Bieter kleiner ist. Für Ehegatten und frühere Ehegatten kennt das Gesetz eine Bremse: Auf Antrag kann das Gericht die Versteigerung einstweilen einstellen, wenn sie das Wohl eines gemeinschaftlichen Kindes gefährden würde (§ 180 Abs. 3 ZVG).