29. Juni 2026 Stand: September 2026
Immobilienpreise Augsburg 2026 — Was Ihre Immobilie jetzt wirklich wert ist
Wer in Augsburg eine Immobilie besitzt, hört ständig unterschiedliche Zahlen. „Die Preise fallen“ sagt der eine. „Wieder auf dem Weg nach oben“ sagt der andere. Beides stimmt — je nachdem, welchen Zeitraum man betrachtet und in welchem Stadtteil man liegt.
Hier sind die aktuellen Zahlen, ohne Beschönigung.
Hinweis zu den Zahlen: Alle folgenden Preise sind Angebotspreise aus Online-Inseraten und Maklererhebungen (immowelt, IVD Süd) und geben den Stand des ersten und zweiten Quartals 2026 wieder. Sie zeigen, wofür Eigentümer ihre Immobilien angeboten haben — nicht, was am Ende beim Notar beurkundet wurde; die beurkundeten Kaufpreise führen die Gutachterausschüsse, und sie liegen in der Regel darunter. Portalauswertungen unterscheiden sich zudem je nach Erheber und Stichtag — andere Portale weisen für denselben Zeitraum abweichende Werte aus. Das ist kein Versehen der Portale, sondern in den Quellen selbst vermerkt: Der A³ Immobilienmarktreport der Regionalentwicklung Augsburg hält auf Seite 52 f. fest, seine Preise beruhten auf Angebotsdaten und „können von den ermittelten Preisen der Gutachterausschüsse abweichen. Gründe hierfür sind u. a. unterschiedliche Datenquellen, zeitliche Verzögerungen sowie ggf. Preisverhandlungen zwischen Angebot und Abschluss.“ Für eine Einschätzung, was Ihre Immobilie konkret erzielen kann, reicht der Durchschnitt ohnehin nicht.
Augsburg im Überblick — Q2 2026
Für das zweite Quartal 2026 wiesen diese Auswertungen für Augsburg im Mittel 4.662 €/m² aus — ein Plus von 4,9 % gegenüber 2024, aber immer noch 10,4 % unter dem Höchststand von 2022.
Wer diese beiden Zahlen im Kopf behält, versteht den Markt: Die Korrektur ist vorbei, der Aufwärtstrend hat begonnen, aber wir sind nicht zurück auf dem Niveau von 2022.
Wohnungen lagen bei 4.750 €/m², Häuser bei 4.574 €/m². Die Wohnungspreise erholten sich schneller — fünf Quartale in Folge steigend.
Diese 4.750 €/m² sind ein Mittel über alle Wohnungen. Trennt man nach Baujahr, geht die Spanne weit auseinander: Der IVD CityReport Augsburg 2026 weist für das Frühjahr 2026 gebrauchte Eigentumswohnungen mit 3.990 €/m² und Neubauwohnungen mit 5.960 €/m² aus (Pressemitteilung des IVD Süd vom 8. Juli 2026). Dieselbe Stadt, derselbe Zeitraum, 1.970 € Unterschied je Quadratmeter — allein durch das Baujahr. Wo Ihre Wohnung in dieser Spanne steht, beantwortet kein Durchschnitt.
Nach Stadtteilen — wo die Spanne am größten ist
Wer „den Augsburger Durchschnittspreis“ als Richtwert nimmt, liegt falsch. Die Spanne zwischen dem teuersten und günstigsten Stadtteil beträgt rund 1.750 €/m².
Innenstadt: 5.138–5.340 €/m² — teuerste Lage, enge Angebotssituation, historische Altbausubstanz
Göggingen: über dem Stadtdurchschnitt — Botanischer Garten, Familien-Infrastruktur, stark gefragt
Haunstetten: mittleres Segment — familiengerecht, gute Schulen, stabil
Lechhausen: moderat, aber im Aufwärtstrend (+0,62% zum Vorjahr) — attraktiv für Erstkäufer und Anleger
Kriegshaber: +0,61% Wachstum — günstigere Ausgangslage als Göggingen, Potenzial für Wertsteigerung
Hochzoll: moderat, ruhige Wohnlage, gute S-Bahn-Anbindung
Herrenbach / Hammerschmiede: ca. 3.587 €/m² — günstigster Einstieg, viel Sanierungspotenzial
Was bedeutet das für Sie? Zwei Wohnungen im selben Stadtteil können je nach Straßenseite, Geschoss und Zustand 15–25% auseinanderliegen. Eine Online-Schätzung erfasst das nicht. Eine Bewertung vor Ort schon.
Das Umland — oft mehr Wert als gedacht
Wer in Friedberg, Gersthofen oder Aichach liegt, muss keine Angst vor dem Vergleich mit Augsburg haben. Auch hierbei handelt es sich um Angebotspreise, die je nach Zustand und Verhandlungsbasis am Notar leicht abweichen können.
Friedberg: 4.791 €/m² — tatsächlich ÜBER dem Augsburger Durchschnitt. Historische Altstadt, kurze Wege, Pendler-Nähe.
Gersthofen: 4.601 €/m² — stabil durch Industrie (SCA, Krones, Doka), A8-Anbindung, Flughafen-Nähe.
Neusäß: 5.018 €/m² — sogar teurer als viele Augsburger Stadtteile.
Bobingen: 4.292 €/m² — günstiger, aber solide.
Aichach: rund 4.200 €/m² für Bestandswohnungen — so der A³ Immobilienmarktreport für das Zweijahresfenster 2024/2025, mit fallender Tendenz. Historischer Stadtkern, eigenständige Kreisstadt, Bahnanschluss nach Augsburg und München.
Das Umland ist kein Abstrich. Es ist eine eigene Preiskategorie — in manchen Gemeinden höher als in der Stadt.
Was den Preis wirklich bestimmt
Lage ist wichtig — aber nicht alles. Die entscheidenden Faktoren:
1. Energetischer Zustand: Sanierte Objekte verkaufen zügig. Unsanierte stehen länger und erzielen deutlich weniger. Die Energieklasse ist heute ein harter Preisfaktor.
2. Mikrolage: Nicht „Haunstetten“ entscheidet, sondern die konkrete Straße, die Ausrichtung, der Lärmpegel.
3. Zustand und Ausstattung: Bad, Küche, Fenster, Heizung — Käufer rechnen heute was die Sanierung kostet und ziehen das vom Preis ab.
4. Marktgerechte Preisfindung: Wer überzieht, wartet. Jeder Monat auf dem Markt ohne Verkauf kostet Vertrauen und letztlich Geld.
Mietmarkt — Druck bleibt hoch
Neben dem Kaufpreis lohnt ein Blick auf die Miete. Der IVD CityReport wies für das Frühjahr 2026 bei Neuvermietungen 12,30 €/m² für Altbau-, 12,50 €/m² für Bestands- und 14,25 €/m² für Neubauwohnungen aus. Wer eine Immobilie vermietet oder verkauft, hat auf der Mietseite einen starken Verhandlungshebel.
Für Verkäufer bedeutet das: Eine vermietete Immobilie ist heute nicht mehr „schwerer zu verkaufen“ — im Gegenteil. Kapitalanleger suchen Objekte mit bestehender Mieteinnahme.
Prognose: Was kommt?
Die gängigen Portalprognosen sehen bis Ende 2028 einen moderaten Anstieg im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Eine genaue Zahl steht hier bewusst nicht: Solche Prognosen werden laufend neu gerechnet und fallen je nach Anbieter und Stichtag verschieden aus. Beständiger als die Prognose sind ihre Treiber — ein begrenztes Angebot und anhaltender Zuzug: Das Amt für Statistik und Stadtforschung der Stadt Augsburg rechnet bis 2030 mit rund 305.000 Einwohnern.
Niemand kann die Zukunft garantieren. Aber die Fundamente des Augsburger Marktes — Wirtschaft, Hochschulen, Zuzug — sind solide.
Was tun, wenn Sie verkaufen wollen?
1. Lassen Sie Ihre Immobilie vor Ort bewerten — nicht online. Die Spanne zwischen Stadtteilen und Mikrolagen ist zu groß für Algorithmen.
2. Klären Sie den energetischen Zustand — der Energieausweis ist Pflicht und beeinflusst den Preis direkt.
3. Setzen Sie den Preis marktgerecht — zu hoch angesetzt bedeutet länger auf dem Markt und am Ende weniger.
4. Bereiten Sie die Unterlagen vor — Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Energieausweis. Je früher vollständig, desto schneller verkauft.
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