Immobilienpreise Augsburg 2026 — Was Ihre Immobilie jetzt wirklich wert ist
Wer in Augsburg eine Immobilie besitzt, hört ständig unterschiedliche Zahlen. „Die Preise fallen“ sagt der eine. „Wieder auf dem Weg nach oben“ sagt der andere. Beides stimmt — je nachdem, welchen Zeitraum man betrachtet und in welchem Stadtteil man liegt.
Hier sind die aktuellen Zahlen, ohne Beschönigung.
Hinweis: Die genannten Preise sind Angebotspreise aus Online-Inseraten und Maklererhebungen (Quellen: immowelt, IVD Süd, Stand Q1/Q2 2026). Sie zeigen, wofür Eigentümer ihre Immobilien aktuell anbieten — nicht, was am Ende beim Notar beurkundet wird. Die tatsächlich realisierten Kaufpreise liegen in der Regel 3–8% darunter. Für eine Einschätzung, was Ihre Immobilie konkret erzielen kann, reicht der Durchschnitt nicht.
Augsburg im Überblick — Q2 2026
Der Durchschnittspreis in Augsburg liegt bei 4.662 €/m². Das ist ein Plus von 4,9% seit 2024 — aber immer noch 10,4% unter dem Höchststand von 2022.
Wer diese beiden Zahlen im Kopf behält, versteht den Markt: Die Korrektur ist vorbei, der Aufwärtstrend hat begonnen, aber wir sind nicht zurück auf dem Niveau von 2022.
Wohnungen liegen bei 4.750 €/m², Häuser bei 4.574 €/m². Die Wohnungspreise erholen sich schneller — fünf Quartale in Folge steigend.
Nach Stadtteilen — wo die Spanne am größten ist
Wer „den Augsburger Durchschnittspreis“ als Richtwert nimmt, liegt falsch. Die Spanne zwischen dem teuersten und günstigsten Stadtteil beträgt rund 1.750 €/m².
Innenstadt: 5.138–5.340 €/m² — teuerste Lage, enge Angebotssituation, historische Altbausubstanz
Göggingen: über dem Stadtdurchschnitt — Botanischer Garten, Familien-Infrastruktur, stark gefragt
Haunstetten: mittleres Segment — familiengerecht, gute Schulen, stabil
Lechhausen: moderat, aber im Aufwärtstrend (+0,62% zum Vorjahr) — attraktiv für Erstkäufer und Anleger
Kriegshaber: +0,61% Wachstum — günstigere Ausgangslage als Göggingen, Potenzial für Wertsteigerung
Hochzoll: moderat, ruhige Wohnlage, gute S-Bahn-Anbindung
Herrenbach / Hammerschmiede: ca. 3.587 €/m² — günstigster Einstieg, viel Sanierungspotenzial
Was bedeutet das für Sie? Zwei Wohnungen im selben Stadtteil können je nach Straßenseite, Geschoss und Zustand 15–25% auseinanderliegen. Eine Online-Schätzung erfasst das nicht. Eine Bewertung vor Ort schon.
Das Umland — oft mehr Wert als gedacht
Wer in Friedberg, Gersthofen oder Aichach liegt, muss keine Angst vor dem Vergleich mit Augsburg haben. Auch hierbei handelt es sich um Angebotspreise, die je nach Zustand und Verhandlungsbasis am Notar leicht abweichen können.
Friedberg: 4.791 €/m² — tatsächlich ÜBER dem Augsburger Durchschnitt. Historische Altstadt, kurze Wege, Pendler-Nähe.
Gersthofen: 4.601 €/m² — stabil durch Industrie (SCA, Krones, Doka), A8-Anbindung, Flughafen-Nähe.
Neusäß: 5.018 €/m² — sogar teurer als viele Augsburger Stadtteile.
Bobingen: 4.292 €/m² — günstiger, aber solide.
Das Umland ist kein Abstrich. Es ist eine eigene Preiskategorie — in manchen Gemeinden höher als in der Stadt.
Was den Preis wirklich bestimmt
Lage ist wichtig — aber nicht alles. Die entscheidenden Faktoren:
1. Energetischer Zustand: Sanierte Objekte verkaufen zügig. Unsanierte stehen länger und erzielen deutlich weniger. Die Energieklasse ist heute ein harter Preisfaktor.
2. Mikrolage: Nicht „Haunstetten“ entscheidet, sondern die konkrete Straße, die Ausrichtung, der Lärmpegel.
3. Zustand und Ausstattung: Bad, Küche, Fenster, Heizung — Käufer rechnen heute was die Sanierung kostet und ziehen das vom Preis ab.
4. Marktgerechte Preisfindung: Wer überzieht, wartet. Jeder Monat auf dem Markt ohne Verkauf kostet Vertrauen und letztlich Geld.
Mietmarkt — Druck bleibt hoch
Neben dem Kaufpreis lohnt ein Blick auf die Miete. Die durchschnittliche Kaltmiete in Augsburg liegt bei 12,79 €/m² — plus 6,9% zum Vorjahr. Wer eine Immobilie vermietet oder verkauft, hat auf der Mietseite einen starken Verhandlungshebel.
Für Verkäufer bedeutet das: Eine vermietete Immobilie ist heute nicht mehr „schwerer zu verkaufen“ — im Gegenteil. Kapitalanleger suchen Objekte mit bestehender Mieteinnahme.
Prognose: Was kommt?
Die Prognose bis Ende 2028 sieht wieder klar steigende Preise (+3,7%). Treiber: begrenztes Angebot, stabiler Zuzug (Augsburg wächst auf ca. 310.000 Einwohner bis 2030), und die Erholung bei den Finanzierungszinsen.
Niemand kann die Zukunft garantieren. Aber die Fundamente des Augsburger Marktes — Wirtschaft, Hochschulen, Zuzug — sind solide.
Was tun, wenn Sie verkaufen wollen?
1. Lassen Sie Ihre Immobilie vor Ort bewerten — nicht online. Die Spanne zwischen Stadtteilen und Mikrolagen ist zu groß für Algorithmen.
2. Klären Sie den energetischen Zustand — der Energieausweis ist Pflicht und beeinflusst den Preis direkt.
3. Setzen Sie den Preis marktgerecht — zu hoch angesetzt bedeutet länger auf dem Markt und am Ende weniger.
4. Bereiten Sie die Unterlagen vor — Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Energieausweis. Je früher vollständig, desto schneller verkauft.
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