29 июня 2026 г. Актуально на сентябрь 2026 г.
Цены на недвижимость в Аугсбурге 2026 — сколько сейчас стоит ваша недвижимость
У того, кто владеет недвижимостью в Аугсбурге, в голове постоянно разные цифры. «Цены падают», говорит один. «Снова растут», говорит другой. Правы оба — вопрос в том, за какой период смотреть и в каком районе находится объект.
Вот актуальные цифры — без прикрас.
Важно о цифрах: все дальнейшие цены — это цены предложения из объявлений и риелторских сводок (immowelt, IVD Süd), состояние на I–II квартал 2026 года. Они показывают, за сколько собственники выставляли объекты, а не то, что в итоге записал нотариус; реальные цены сделок ведут оценочные комитеты, и они обычно ниже. К тому же портальные сводки различаются по составителю и дате среза — другие порталы дают за тот же период иные значения. Это не оплошность порталов, а отмечено в самих источниках: A³ Immobilienmarktreport региональной службы развития Аугсбурга указывает на с. 52 и далее, что его цены основаны на данных объявлений и «могут отличаться от цен, установленных оценочными комитетами. Причинами являются, среди прочего, разные источники данных, временные задержки, а также возможные переговоры о цене между предложением и сделкой». Для оценки конкретного объекта средней цифры в любом случае недостаточно.
Аугсбург в целом — II квартал 2026
За II квартал 2026 года эти сводки давали по Аугсбургу в среднем 4 662 € за м² — на 4,9 % выше, чем в 2024 году, но всё ещё на 10,4 % ниже пика 2022 года.
Две эти цифры вместе и есть картина рынка: коррекция закончилась, рост начался, но до уровня 2022 года мы ещё не дошли.
Квартиры стоили 4 750 € за м², дома — 4 574 €. Квартиры восстанавливались быстрее: пять кварталов роста подряд.
Эти 4 750 € за м² — среднее по всем квартирам. Если разделить по году постройки, разброс велик: IVD CityReport Augsburg 2026 даёт за весну 2026 года вторичные квартиры по 3 990 € за м², а новостройки — по 5 960 € за м² (пресс-релиз IVD Süd от 8 июля 2026 года). Тот же город, тот же период, разница 1 970 € за квадратный метр — только за счёт года постройки. Где в этом диапазоне стоит ваша квартира, среднее число не скажет.
По районам — где разброс больше всего
Кто берёт «среднюю цену по Аугсбургу» за ориентир, тот ошибается. Разница между самым дорогим и самым дешёвым районом — около 1 750 € за м².
Центр: 5 138–5 340 € за м² — самое дорогое место, предложений мало, застройка историческая.
Гёггинген: выше среднего по городу — ботанический сад, инфраструктура для семей, высокий спрос.
Хаунштеттен: средний сегмент — удобно для семей, хорошие школы, стабильные цены.
Леххаузен: умеренно, но с ростом (+0,62 % за год) — интересно для первой покупки и для инвесторов.
Кригсхабер: +0,61 % роста — вход дешевле, чем в Гёггингене, есть потенциал роста стоимости.
Хохцоль: умеренно, тихо, удобное сообщение городской электричкой.
Херренбах и Хаммершмиде: около 3 587 € за м² — самый дешёвый вход и много объектов под ремонт.
Что это значит для вас: две квартиры в одном районе могут различаться на 15–25 % — в зависимости от стороны улицы, этажа и состояния. Онлайн-оценка этого не видит. Осмотр на месте — видит.
Окрестности — часто дороже, чем кажется
Тем, у кого объект во Фридберге, Герстхофене или Айхахе, сравнения с Аугсбургом бояться не стоит. Это тоже цены предложения — у нотариуса они могут отличаться.
Фридберг: 4 791 € за м² — выше среднего по Аугсбургу. Исторический центр, короткие расстояния, удобно ездить на работу.
Герстхофен: 4 601 € за м² — стабильно благодаря промышленности (SCA, Krones, Doka), выезд на A8, близость аэропорта.
Нойзес: 5 018 € за м² — дороже многих районов самого Аугсбурга.
Бобинген: 4 292 € за м² — дешевле, но надёжно.
Айхах: около 4 200 € за м² для вторичных квартир — по данным A³ Immobilienmarktreport за двухлетний период 2024/2025, с понижательной тенденцией. Исторический центр, самостоятельный районный город, железнодорожное сообщение с Аугсбургом и Мюнхеном.
Окрестности — это не уступка. Это отдельная ценовая категория, а в некоторых общинах — выше городской.
Что на самом деле определяет цену
Расположение важно — но это не всё. Решают четыре вещи.
1. Энергетическое состояние. Отремонтированные объекты уходят быстро. Неотремонтированные стоят дольше и продаются заметно дешевле. Энергетический класс сегодня — жёсткий ценовой фактор.
2. Микрорайон. Решает не «Хаунштеттен», а конкретная улица, сторона света и уровень шума.
3. Состояние и оснащение. Ванная, кухня, окна, отопление — покупатели сегодня считают стоимость ремонта и вычитают её из цены.
4. Адекватная цена. Кто перегибает, тот ждёт. Каждый месяц без сделки стоит доверия рынка — а в итоге денег.
Аренда — давление остаётся высоким
IVD CityReport дал за весну 2026 года при новой сдаче 12,30 € за м² для старого фонда, 12,50 € для вторичного и 14,25 € для новостроек. Для того, кто сдаёт или продаёт, это сильный аргумент на переговорах.
Для продавцов это значит: сданная квартира сегодня не «сложнее в продаже», скорее наоборот. Инвесторы ищут объекты с готовым арендным доходом.
Прогноз: что дальше
Распространённые портальные прогнозы ожидают до конца 2028 года умеренный рост в пределах нескольких процентов. Точной цифры здесь намеренно нет: такие прогнозы пересчитываются постоянно и различаются по составителю и дате среза. Устойчивее прогноза — его причины: ограниченное предложение и продолжающийся приток жителей. Городское управление статистики Аугсбурга рассчитывает к 2030 году примерно на 305 000 жителей.
Гарантий никто дать не может. Но основа аугсбургского рынка — экономика, вузы, приток населения — выглядит прочно.
Что делать, если вы собираетесь продавать
1. Оцените объект на месте, а не онлайн. Разброс между районами и микролокациями слишком велик для алгоритмов.
2. Разберитесь с энергетическим состоянием — энергетический паспорт обязателен и напрямую влияет на цену.
3. Ставьте рыночную цену — завышенная означает долгое ожидание и меньшую сумму в итоге.
4. Подготовьте документы — выписка из поземельной книги, кадастровый план, строительная документация, энергетический паспорт. Чем раньше всё собрано, тем быстрее сделка.
Оценка без обязательств — Аугсбург, Фридберг, Герстхофен и Айхах, на русском, немецком или английском.
