Энергетический паспорт в Аугсбурге: что продавцу нужно знать в 2026 году
Тот, кто продаёт недвижимость в Аугсбурге, Фридберге, Герстхофене или Айхахе, не обойдётся без одного документа — энергетического паспорта (Energieausweis). Обязательным он стал в 2014 году, а с 1 января 2027 года меняется то, что в нём указывается. Немецкая имплементация директивы ЕС по энергоэффективности зданий (EPBD) принята и опубликована в Федеральном вестнике законов 28 июля 2026 года; положения об энергетическом паспорте вступают в силу с началом 2027 года.
Вот что собственнику в регионе нужно знать — без паники и без общих фраз.
Что действует уже сейчас
Энергетический паспорт обязателен при продаже и при новой сдаче в аренду (§ 80 GModG — так с 29 июля 2026 года называется прежний Gebäudeenergiegesetz). Энергетические показатели должны стоять уже в объявлении, а сам паспорт нужно показать на первом же показе — без отдельной просьбы.
Тот, кто не предъявляет энергетический паспорт своевременно или не передаёт его покупателю после заключения договора, совершает административное правонарушение. Закон предусматривает за это штраф в размере до 10 000 евро. Тот же размер действует и для объявления о продаже, в котором отсутствуют обязательные энергетические показатели.
Исключения есть: памятники архитектуры (частично), здания меньше 50 м², сезонные постройки (менее четырёх месяцев в год) и дома под снос с действующим разрешением.
Риск здесь не только в штрафе. Покупатель, который потом заявит, что его ввели в заблуждение относительно энергетического состояния, имеет гражданско-правовой рычаг. Это не теория, такое случается.
Два вида паспорта — и большая разница
Есть два вида. Они различаются тем, что измеряют, — и объёмом работы: Verbrauchsausweis анализирует уже имеющиеся счета и является более дешёвым вариантом; Bedarfsausweis требует расчёта здания и потому трудоёмче и дороже.
По фактическому потреблению (Verbrauchsausweis): считается по счетам за отопление за три года, осмотр не нужен. Проблема в том, что он измеряет поведение жильцов, а не качество здания: кто мало топит, тот получает красивую цифру — независимо от утепления.
По расчётной потребности (Bedarfsausweis): основан на самом здании — утепление, окна, отопление, инженерные системы. Требует осмотра сертифицированным специалистом и даёт объективную картину.
До конца 2026 года действует одно ограничение: для жилых зданий, в которых менее пяти квартир и по которым заявка на строительство (Bauantrag) была подана до 1 ноября 1977 года, предписан Bedarfsausweis. Решающей является дата подачи заявки, а не год постройки — дом 1977 года может подпадать под это правило, а может и нет.
С 1 января 2027 года это требование отпадает. Обязанность составлять паспорт на основе энергетического баланса остаётся только для нежилых зданий; для жилых будет выбор между двумя видами паспорта. Тот, кто оформляет паспорт ещё в 2026 году и подпадает под правило, вынужден брать более дорогой вариант; у того, кто дождётся 2027 года, есть выбор.
Для всех остальных зданий Bedarfsausweis и раньше был свободным выбором — но всякий покупатель, который разбирается, его потребует. Паспорт по потреблению у дома шестидесятых годов читается как: «я не хочу, чтобы вы видели, как всё обстоит на самом деле».
Что меняется с 1 января 2027 года
Директива EPBD была принята в 2024 году; немецкая имплементация опубликована 28 июля 2026 года в Федеральном вестнике законов (BGBl. 2026 I Nr. 226). Положения об энергетическом паспорте действуют с 1 января 2027 года. Это не означает, что с этого момента все дома должны быть санированы — такой миф ходит по социальным сетям. Что происходит на самом деле:
Шкала для жилых зданий остаётся прежней: от A+ до H
Здесь часто возникает путаница, и она вполне объяснима. Для жилых зданий (Wohngebäude) привычная шкала от A+ до H сохраняется. Пороговые значения тоже не меняются: класс A+ по-прежнему начинается при показателе не выше 30 киловатт-часов на квадратный метр в год, класс H — по-прежнему свыше 250. То есть значение не выше 30 кВт·ч соответствует классу A+, а не A.
Откуда же тогда шкала от A до G, о которой часто пишут? Она действительно новая, но относится к нежилым зданиям (Nichtwohngebäude) — офисам, магазинам, производственным помещениям, у которых до сих пор вообще не было класса энергоэффективности. Закон, таким образом, ничего не заменяет, а добавляет вторую шкалу для другого типа зданий.
Пересчитать одну шкалу в другую невозможно. У жилых зданий считается конечная энергия в киловатт-часах на квадратный метр в год. У нежилых — отношение расчётной потребности в первичной энергии к потребности эталонного здания: это другая величина, а не другой масштаб той же самой. Именно поэтому ни одно жилое здание не переводится в другой класс.
Уже выданные паспорта от этого ничего не теряют. Десятилетний срок действия остаётся в законе без изменений, а переходные положения прямо исходят из наличия паспортов, выданных до 2027 года: в них отдельно оговорено, какие сведения в таком случае должны стоять в объявлении о продаже.
Паспорт становится заметно подробнее
Обязательное содержание расширяется до 31 позиции. Среди нового:
- расчётная первичная и расчётная конечная энергия, дополнительно в мегаватт-часах
- выбросы парниковых газов при эксплуатации, в килограммах CO₂-эквивалента на квадратный метр в год
- доля возобновляемой энергии, произведённой на самом здании
- расчётная полезная энергия
- реагирует ли здание на внешние сигналы и подстраивает ли потребление
- можно ли эксплуатировать систему теплораспределения при низких температурах
- для новостроек — защита от летнего перегрева и применённый метод расчёта
Для новостроек добавляются выбросы парниковых газов за весь жизненный цикл: с 1 января 2028 года для зданий площадью более 1 000 квадратных метров, с 1 января 2030 года — для всех.
Одно практическое изменение легко упустить: с 2027 года энергетический паспорт выдаётся в цифровом машиночитаемом виде. Бумажный экземпляр — только по требованию.
Меняются и названия. Bedarfsausweis становится «энергетическим паспортом на основе энергетического баланса», Verbrauchsausweis — «энергетическим паспортом на основе учтённого фактического потребления конечной энергии». Названия меняются, сами два вида паспортов остаются прежними.
У жилых зданий одна обязанность отпадает
Здесь распространённое ожидание указывает в противоположную сторону. Для жилых зданий Bedarfsausweis становится не более обязательным, а менее: прежняя обязанность для небольших старых домов отпадает с 1 января 2027 года. С этого момента собственники жилых зданий могут выбирать между двумя видами паспорта.
Обязательным энергетический баланс становится вместо этого для нежилых зданий — офисов, магазинов, производственных помещений. Тот, кто сводит одно с другим, приходит к часто встречающемуся утверждению, будто Bedarfsausweis повсюду становится важнее. Для жилых зданий это неверно. Это та же путаница, что и с классами энергоэффективности: норма для нежилых зданий, отнесённая к жилым.
То, что Bedarfsausweis говорит о здании больше, чем Verbrauchsausweis, этим не отменяется — он описывает состояние конструкции, а не привычки жильцов в отоплении. Но с 2027 года для жилых зданий это решение, а не предписание.
Десять лет действия — и после 1 января 2027 года
Срок действия не меняется: энергетический паспорт выдаётся на десять лет, и эта норма не затрагивается. Паспорт, полученный ещё в 2026 году, действует до 2036 года — в том числе после 1 января 2027 года и по тем правилам, которые действовали при его выдаче.
Двух выводов отсюда, однако, не следует. Старый паспорт не привлекательнее для покупателя — в нём просто меньше данных. И это не повод спешить по принципу «сейчас или никогда»: тому, кто продаёт в 2027 году или позже, новый паспорт не нужен, пока действует прежний. Разница — в объёме сведений, а не в сроке действия.
Принудительного ремонта не будет. Никакой общей обязанности отремонтировать всё к определённой дате, никаких запретов на продажу. Но здания класса F и G будут терять в цене: и покупатели, и банки закладывают стоимость ремонта.
Что это значит для собственников в Аугсбурге
Фонд здесь разнородный. В центре много довоенной и послевоенной застройки. В Леххаузене и Кригсхабере много домов пятидесятых—семидесятых годов, часто без ремонта — реальные классы от E до G. В Гёггингене и Хаунштеттене больше отремонтированного и нового — там типичны классы от B до D.
На практике это значит вот что. Покупатели считают: дом 1965 года класса F — это утепление, окна, отопление, то есть от 40 000 до 80 000 €. Эту сумму он вычтёт из цены.
Банки тоже считают: условия кредита всё чаще зависят от энергетического класса. Здание класса G финансируется тяжелее или на худших условиях.
А хороший класс — это аргумент продажи. Класс C и выше стоит называть вслух. Прятать класс F за паспортом по потреблению — стратегия на короткую дистанцию.
Что делать перед продажей
1. Заказать заранее. Расчётный паспорт готовится 5–10 рабочих дней. Заказывайте до публикации объявления, а не когда позвонит первый покупатель.
2. Выбирать расчётный, если есть возможность. Да, дороже. Но он даёт уверенность и покупателю, и банку.
3. Включить класс в стратегию продажи. Класс C и выше — преимущество. Класс E и ниже — говорить открыто и ставить цену с учётом ремонта.
4. Отнестись к рекомендациям серьёзно. Замена отопления или утепление верхнего перекрытия перед продажей может поднять класс на ступень — и это окупается в цене.
Коротко
Энергетический паспорт — уже не формальность, которую заказывают онлайн и забывают. Это документ, по которому покупатели, банки и фонды субсидий оценивают объект. Берите расчётный, говорите о классе открыто и заказывайте вовремя.
Консультация без обязательств по энергетическому паспорту и продаже — Аугсбург, Фридберг, Герстхофен и Айхах, на русском, немецком или английском.